전세금 반환, 전세계약시 주의하여 꼼꼼히 챙기자

전세금 반환, 전세계약시 주의하여 꼼꼼히 챙기자

[전세금 떼이지 않으려면]소송·지급명령 활용…경매 대비 등본 검토 꼼꼼히]

#이달 31일 전세계약 기간이 끝나는 김모씨는 전세금을 돌려주지 않는 집주인 탓에 밤잠을 설치고 있다. 최근 새집을 분양 받았지만 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않아 이사에 차질이 생겼기 때문이다. 집주인은 현재 가격보다 2000만원 더 비싸게 전세를 내놓곤 "새로운 세입자가 들어와야 돈을 돌려줄 수 있다"며 배짱을 튀기고 있다. 김씨는 "요즘같은 비수기에 언제쯤 거래가 될 지 걱정"이라고 말했다.

최근 장마에 비수기가 겹치며 전세 거래가 줄자 집주인이 계약 만료 후에도 전세보증금을 돌려주지 않는 경우가 발생하고 있다. 집주인의 상황에 따라선 임차인의 보증금 회수가 상당기간 지연되거나 자칫 보증금을 떼일 수도 있는 만큼 보다 세심한 주의가 필요한 시점이다.

집주인이 돈을 돌려주지 않을 때에는 어떻게

아직 보증금을 돌려받지 않았다면 이사는 금물이다. 주민등록을 임의로 이전하게 되면 전세보증금을 돌려받을 권리가 상실되기 때문이다. 부득이하게 이사를 할 경우에는 '임차권 등기 명령'이 필수다. 계약기간 만료후 임대차계약서 사본 등을 준비해 지방법원에 신청하면 주인 동의 없이도 효력이 발생한다.

임차권 등기 명령으로 돈을 돌려받을 권리를 유지했다면 소송이나 지급명령 등을 통해 집주인에게 보증금 반환을 요구하면 된다. 실무 담당자들은 시간과 비용이 많이 드는 소송보다는 지급명령을 이용하라고 조언한다.

서울중앙지법 강병훈 공보판사는 "5개월 가까이 걸리는 임대차보증금반환소송보다 효력이 같은 지급명령을 활용하는 게 임차인에게 유리하다"고 말했다. 법적 대응을 위해서는 보증금 반환 요구를 문서화한 후 우체국을 통해 공적 서면으로 남기는 '내용증명'이 필요하다.

집 주인이 돈이 없어 경매로 넘어간다면

지급명령 후에도 집주인이 자금을 확보하지 못해 돈을 돌려주지 않으면 경매를 신청할 수 있다. 경매를 통해 산정된 낙찰금액은 근저당 순위, 전입 순위에 따라 분배된다.

가령 전입 날짜가 2008년 1월1일이고 다른 채권자의 근저당 설정일자가 2007년6월이라면 임차인은 2순위가 된다. 다가구주택의 경우 별다른 근저당 설정이 없어도 우선 전입 순으로 보증금을 돌려받기 때문에 계약전 등기부등본을 꼼꼼히 살펴야 한다.

경매정보업체 미래시야 강은현 이사는 "임대인의 집이 경매로 넘어가면 시세의 80~90% 선에서 낙찰가가 정해지므로 근저당과 전세금을 합한 금액이 시세의 80%가 넘으면 전세 계약을 하지 않는 게 낫다"고 말했다.

다만 보증금이 소액일 경우 순위에 관계없이 보증금 중 일부를 최우선변제 받을 수 있다. 최우선변제 금액은 수도권 과밀억제권역의 경우 보증금 6000만원 이하일 때 2000만원, 광역시는 5000만원 이하일 때 1700만원, 기타 지역은 4000만원 이하일 때 1400만원이다. 단 2008년 8월21일 이후 전입한 임차인에 한해 유효하다.

전세금 보장보험에 가입하는 것도 하나의 방법이다. 전세금 보장 보험은 임대차계약 종료 후 30일 이내에 돈을 돌려받지 못할 경우 손해를 보상해주는 상품이다. 서울보증보험 관계자는 "아파트의 경우 100%, 단독다가구의 경우 80% 이내의 금액으로 전세금이 보장된다고 말했다.